Aquesta qüestió sol presentar-se a l’opinió pública com un dilema entre dues alternatives polítiques mútuament excloents. Sembla que els partidaris de rehabilitar veuen l’obra de nova planta com una forma d’especulació i d’agressió al medi ambient. Davant tenen els qui creuen que només l’obra nova és capaç de donar satisfacció a les necessitats de la gent i de moure significativament l’economia. Pensen que la rehabilitació és un obstacle a la modernització i al progrés social. Aquesta és l’opinió majoritària. Tant els rics, que han abandonat els centres històrics de les ciutats i pobles, com els pobres, que els imiten, tots comparteixen la mateixa opinió: casa vella, tot són goteres. Però caldria aclarir què es discuteix en realitat, i què significa cada una de les dues opcions. Cadascuna té les seues raons, però també els seus prejudicis.
D’entrada, el concepte de rehabilitació dels habitatges és molt ampli i inclou respostes a necessitats molt diverses: la rehabilitació constructiva i estructural dels edificis, l’aprofitament d’espais comuns, la implantació d’energies renovables i de plans d’eficiència energètica, la gestió econòmica de les comunitats de propietaris, el seu finançament, la recerca de possibles fonts d’ingressos, la promoció d’habitatges, la gestió de serveis comuns, i moltes altres. En definitiva, tot allò que és matèria (o no) d’una política d’habitatge.
En aquest sentit, una política d’habitatge que tinga la rehabilitació com un dels seus objectius prioritaris hauria de definir la pròpia estratègia global en relació a totes aquestes necessitats. Però aquestes necessitats es manifesten en forma d’una multiplicitat de situacions i problemes a resoldre que exigeixen un ampli i sòlid repertori de solucions. En cap cas hauria de partir d’una premissa tècnica a priori (la rehabilitació o la construcció de nova planta, per exemple) sinó que la solució tècnica hauria de ser la conseqüència d’aquella política.
Potser, per això, hauríem de reservar el terme rehabilitació per a designar una política, però no per a designar una solució tècnica particular en un cas concret. ¿No seria millor parlar de la reparació d’un edifici, en comptes de parlar de la seua rehabilitació? Substituir un edifici per un de nova planta és una solució tècnica que exclou la seua reparació. Però no necessàriament es contradiu amb una política de rehabilitació conseqüent.
És a dir, enderrocar un edifici d’habitatges i reedificar-lo de nova planta és també rehabilitar els habitatges si aquesta decisió és la conseqüència de l’aplicació de les directrius d’una política que aposta per la rehabilitació. I, encara que resulte xocant o polèmic, caldria qualificar de rehabilitació també aquesta substitució. Això és legítim, a condició que justifiquem que la decisió és conseqüència de l’aplicació d’uns criteris prèviament establerts, que constitueixen precisament la política de rehabilitació. I que mostrem els resultats globals d’aquesta política, on aquesta substitució es veuria integrada en un conjunt d’actuacions. Per exemple: reparar 85 edificis i reconstruir-ne 15, ¿no demostra prou la intenció i propòsit d’una política d’habitatge? O bé: promoure l’edificació de nova planta, ¿no és també rehabilitació si es tracta de consolidar un barri amb un ús compatible?
El terme promoció és ara un terme desacreditat, i amb raó, tenint en compte les connotacions i la vinculació amb les pràctiques especulatives, amb la destrucció del medi, etc. Però, de la mateixa manera que convé deslligar els termes rehabilitació i reparació, també convé desvincular els termes promoció i obra nova. En definitiva, només serà possible una política de rehabilitació d’habitatges ambiciosa si hi ha una estratègia de promoció de la rehabilitació i s’aprofita l’experiència i les tècniques de la promoció residencial.
En conseqüència, abans de discutir si convé reparar o substituir un edifici, hauríem de definir quin és l’objectiu de la política d’habitatge en el marc de la qual encarem aquest problema particular.
Quan estudiem quina opció és la més favorable en un cas concret, podem, certament, aplicar el concepte de la ruïna tècnica, que no és un mal criteri i té ja un llarg recorregut jurídic: si el cost de reparació supera el 50% del cost de reposició, aleshores no val la pena reparar. Però, mentre que la valoració econòmica de la reconstrucció d’un edifici és una operació, en general, suficientment fiable, la valoració d’una reparació està subjecta a moltes variables, sovint incertes. En essència, aquestes variables són dues: d’una banda, l’avaluació de l’estat de conservació de l’edifici, i, de l’altra, la definició de les prestacions que se li exigeix una vegada reparat.
Si l’avaluació de l’estat de conservació de l’edifici i la definició de les seues prestacions es fonamenten en els requisits establerts per la normativa vigent, és evident que reparar no serà, sovint, una bona opció. De fet, amb aquest supòsit de partida, la major part dels nostres edificis deuen estar en ruïna tècnica. Per això, la valoració de la reparació ha de fonamentar-se en la fixació de les prestacions que ha de tenir l’edifici reparat.
En general, hi ha consens general respecte a les prestacions d’accessibilitat o d’eficiència energètica. I, naturalment, respecte a l’estabilitat i seguretat de l’estructura. Però, a poc que aprofundim en aquestes qüestions, arribem fàcilment a indefinicions i contradiccions. Sobretot quan comparem les prestacions exigides a l’edifici reparat amb les de la major part dels edificis existents.
@joaquimiborra
www.rehabi-li-tar.com
Només amb el teu suport tindrem viabilitat i independència financera. Amb una aportació de 150€ a la fundació Jordi de Sant Jordi podries recuperar fins al 100% de l’import.
Impulsem Nosaltres La Veu, recuperem Diari La Veu!
